A-Z Guide

A-Z Guide

Brikk har udarbejdet en A-Z guide, hvor du kan finde forklaringer på relevante begreber og nyttig viden for boligsælger og boligkøber.

A

Adkomst 
Når man får adkomst på en ejendom, har man juridisk ret til ejendommen som ny ejer. Dette får du ved tinglyst skøde også kendt som adkomstdokument. 

Advokatforbehold 
Ved anvendelse af advokat forbehold eller rådgiver forbehold kan du, som køber, sikre muligheden for at træde tilbage fra handlen uden benyttelse af fortrydelsesret eller omkostninger til sælger (som er 1% af købesummen), hvis din rådgiver finder noget der gør at du, som køber, ønsker at træde tilbage fra handlen. Dette vil altså sige, at advokatforbeholdet giver køber mulighed for at sætte sin underskrift på købskontrakten og hvis advokaten ikke godkender handlen, er køber ikke bundet af sin underskrift på kontrakten. Vælger du ikke at benytte dig af advokatforbehold og kun din fortrydelsesret, skal der altid betales omkostninger til sælgeren.

Afslutning af salget 
Når salget afsluttes, har du krav på dine penge og køber har krav på at overtage boligen samt skødet. Før handlen er afsluttet skal tinglysning, finansiering andet papirarbejde være i orden. Køberens financeringsbeslutning i forbindelse med ejendommen er irrelevant for dig, ligesåvel som det er irrelevant for køber at vide hvordan du fjerner dine tidligere lån og andre mulige finansielle forpligtelser på ejendommen. Er det til fordel for køber, vil vedkommende overtage dine lån, hvilket vil blive udarbejdet i en gældsaftalen af købers bank og/eller advokat.
Dine og købers repræsentanter arbejder sammen så handlen kan gennemføres hurtigst muligt. Ofte vil købers advokat være ansvarlig for at berettige handlen så køber ikke løber nogen risiko, da advokaten tager sig af den juridiske proces. 
Proceduren består af de 5 følgende trin:

1. Du skal have penge for ejendommen. Ofte vil beløbet udbetales over 2 omgange og resten af købesummen på overtagelsesdagen. Den første del udbetales typisk til ejendomsmægleren og den anden i banken. Købers bank garanterer resten af købesummen i perioden til overtagelsesdagen.
2. Herefter vil din bank eller advokat gennemgå boligens belåning og opsige mulige realkreditlån og andre belåningsforhold.
3. Efter banken har modtaget pengene fra købers bank, indfrier den pantebreve og anden gæld i ejendommen.
4. Banken meddeler til købers advokat at pantebrevene er slettet, så advokaten kan modtage skødet og øvrige dokumenter uden anmærkninger.
5. Når der er styr på alle dokumenterne og handlens vilkår er opfyldt, får sælger købesummen frigivet.

Allonge 
En allonge er en tilføjelse til en aftale. Der kan eksempelvis udarbejdes allonge til købsaftalen der ændrer, præciserer, eller udvider handelen udover det aftalte. Dette inkluderer købesummen, overtagelsesdagen eller andre særlige aftaler indgået af køber og sælger efter købsaftalen er underskrevet. 

Anmærkningsfrit skøde 
Et anmærkningsfrit skøde forfalder når sælgers tidligere tinglyste lån i ejendommen og servitutter aflyses af pengeinstituttet eller sælgers rådgiver af tingbogen. Herefter indeholder registreringen udelukkende de lån du som ny ejer optager/overtager i ejendommen.    

Auktionsskøde 
Et auktionsskøde anvendes under en almindelig- eller tvangsauktion, hvor en bolig sælges. Dette er det skøde der beviser at det er dig der ejer boligen og at du har købt ejendommen på auktion og ikke via en normal handel.

B

Bankgodkendelse
I forbindelse med at købe en fast ejendom, skal der oftest lånes penge af et realkreditinstitut/pengeinstitut, som køberen kontakter med det formål at blive godkendt til at låne det beløb de skal bruge. Banken foretager en undersøgelse af køberens økonomi og et eventuelt købsbevis bliver så udstedt. 

Banklån
En køber kan maksimalt låne op til 80% af købesummen med et realkreditlån. Man kan derfor finansiere de næste 15% med et banklån. De sidste 5 % skal man som køber selv komme med. Da banklånet er dyrere at finansiere på grund af renteudgifterne, bør man fokusere på at afbetale dette først. Løbetiden på banklånet er oftest 30 år.

Bidragssats 
En bidragssats (eller et bidrag) er et gebyr som realkreditinstitutter opkræver for at administrerer dit realkreditlån og betales som en del af ydelsen på realkreditlånet.
Som det oplyses i lånebetingelserne, må realkreditinstitutterne ændre bidragssatsen under specifikke forhold. De skal dog advare og oplyse dig om eventuelle stigninger før de kan ændre dette.
Bidragssatsen afhænger af typen på lånet du har og om du har et lån med eller uden afdragsfrihed.

Boligadvokat
En uafhængig rådgiver for køber der blandt andet hjælper med at gennemgå alle handlens dokumenter og købsaftalen i forbindelse med et ejendomskøb.

Boligkøbsbevis/lånebevis
Et boligkøbsbevis viser hvor meget du kan købe en bolig for. Ved at have et købsbevis kan du vise ejendomsmægleren og sælger af boligen at du er godkendt økonomisk af din bank til at købe den pågældende bolig. Dette er en fordel, da du hurtigt kan give et købstilbud og da ejendomsmægleren og sælger vil anse dig som en seriøs køber, især hvis der er flere potentielle købere til den samme ejendom. 

Boligstatistik
Tal der skitserer udviklingen af boligpriserne m.m., er eksempelvis tilgængeligt på Boligsiden og Finans Danmark.

Boligstyring 
I dag kan boligejere få intelligent boligstyring. Via en App på iPads, kan man få programmeret de forskellige lyskontakter og andre strømkilder m.m. i boligen til at slukke/tænde ved et enkelt klik. På den måde kan man sikre sig, at der ikke er strømkilder der er tændt natten over og på samme måde når man forlader huset om morgenen, kan man sikre sig at alle de strømkilder der ønskes slukket, slukkes.

Boligvurdering 
En boligvurdering er en vurdering der bruges til at finde ud af hvad din bolig er værd i dagens marked, til dette tilbyder Brikk altid en gratis og uforpligtende vurdering af din bolig.

Brikk Hub
Brikk Hub’en er en unik platform som kun Brikk tilbyder. Brikk Hub’en er et kontrolcenter, der giver sælgeren mulighed for at følge med og deltage i købsprocessen. Her kan sælger modtage feedback efter hver fremvisning samt kommunikere med mægler og købere. På platformen er der også mulighed for at samle feedback efter hver fremvisning samt følge boligens popularitet på nettet. Sælger har ligeledes mulighed for at se aftaler i egen kalender og samle nødvendige dokumenter og underskrive dem online. Vi har de samme værktøjer som kendte online ejendomsmæglere.

Bud
Når du har besluttet dig for at boligen er den rigtige for dig, er det næste skridt at give et konkret bud med pris og overtagelse. Købsbuddet er i det fleste tilfælde nedskrevet som en købsaftale eller pr. mail. Købsaftalen kan blive bindende hvis sælgeren underskriver.

Byggeteknisk gennemgang 
En byggeteknisk gennemgang omfatter bla: Fysisk gennemgang af ejendommen af den byggesagkyndige, mundtligt og evt. skriftlig gennemgang af bemærkninger fundet ved gennemgangen og gennemgang af tilstandsrapporten. En byggeteknisk er for købers skyld, at ejendommen ikke har skjulte skader og lign.

C

Cphbusiness
På Cphbusiness kan man tage flere uddannelser der giver dig muligheden for at arbejde med ejendomshandel. Man kan læse Finansiel rådgivning, finansøkonomi eller tage en finansbachelor på cphbusiness. 
En anden mulighed for de der ønsker at arbejde med ejendomshandel, er at studere almen erhvervsøkonomi, hvilket man kan på flere af de danske universiteter såsom Copenhagen Business School og Syddansk universitet.

D 

Dansk ejendomsmæglerforening 
90% af de danske ejendomsmæglere er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Som medlem af denne forening er der en række fordele som adgang til bestemte services hvilket blandt andet inkluderer: gebyrfri brug af autoriserede formularer, attraktive efteruddannelseskurser og faglige seminarer, den lovpligtige ansvars- og garantistillelse, mulighed for at blive bragt i forslag som vurderingsmand/skønsmand, ret til at bruge betegnelsen “MDE” m.m. Brikk er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Debitorskifte
Man udarbejder et debitorskifte, når en ny ejer eksempelvis skal indtræde i et lån der er tinglyst i ejendommen, i sælgerens navn. Et debitorskifte betyder at det tidligere navn bliver ændret til dit navn, så du kan indtræde i lånet.

Deponering af købesum
Det aftales for det meste, at ejendommen handles ved en kontanthandel. Gennem en bankgaranti kan sælgeres få varetaget sine interesser og sikre at købesummen bliver betalt. På den anden side, bliver køberens interesser varetaget ved at købesummen bliver deponeret, hvilket vil sige den ikke bliver frigivet til sælgeren før skødet er tinglyst til køberen.

Dokumenter
I forbindelse med at salg af din bolig, skal du eller din ejendomsmægler fremskaffe en række dokumenter vedrørende boligen som skal bruges til handlen. Mange af disse dokumenter kan indhentes automatisk fra offentlige instanser. Mange af dokumenter kan underskrives online. Det er noget Brikk altid gør via Brikk Hub´en.

E

Ejendomsavanceskat
Den fortjeneste som sælgeren opnår ved salg af fast ejendom beskattes. Dette kaldes for ejendomsavanceskat.

Ejendomsdatarapport 
Ejendomsdatarapport er oplysninger der kan indhentes fra det offentlige om den pågældende bolig. Det er sælgers ejendomsmægler der står for at købe og bestille ejendomsdatarapporten i forbindelse med ejendomshandlen. 

Ejendomsværdibeskatning
Alle boligejere, betaler det der kaldes ejendomsværdiskat af boligen. Denne skat beregnes af boligens værdi i forhold til den offentlige ejendomsvurdering. Den betales sammen med indkomstskatterne.

Ejerlejlighedskort
Der findes et kort over alle ejerlejligheder, hvis en ejendom er opdelt i ejerlejligheder. Kortet skitserer arealer på ejerlejligheder og kan findes på: https://www.tinglysning.dk/tinglysning/landingpage/landingpage.xhtml

Ejerforening
For det meste er en ejerlejlighed en del af et ejerfællesskab og man har derfor pligt til at være medlem af ejerforeningen når man er ejer. Ejerforeningens opgave er at stå for drift/vedligeholdelse af fællesarealer.

Ejerskifteforsikring
En ejerskifteforsikring dækker skjulte skader, mangler og fejl som kan være til stede på overtagelsesdagen, men som ikke er omtalt i elinstallationsrapporten eller tilstandsrapporten.

Elinstallationsrapport 
I forbindelse med køb og salg af ejendom, bliver der oftest udarbejdet en elinstallationsrapport som led i huseftersynsordningen. Denne rapport indeholder information om ejendommens elinstallationer og den bliver udarbejdet efter en autoriseret elinstallatørvirksomhed har gennemgået husets elinstallationer.

Energimærke
Energimærkning kan opdeles i to dele. Den ene del er besparelsesforslag, som viser hvilke forbedringer det kan betale sig at påbegynde i boligen og den anden del er en vurdering af boligens energiudgifter.

Erhverv (salg af erhvervsejendomme)
Der er forskel på reglerne for salg af erhvervsejendom og slag af privat bolig.
Nedenfor kan du se nogle vigtige tips:
Det er essentielt først at du først finder ud af hvad ejendommen du skal sælge er værd. Her kan du undersøge hvad den før har været solgt til og hvilke typer mennesker/virksomheder der har været i ejendommen, dette giver dig bedre overblik over hvad den potentielle køber skal give for ejendommen og hvordan ejendommen passer til køberens behov.

Dernæst skal du have ejendommen vurderet af en ejendomsmægler, der har speciale i erhvervsejendomme og har adgang til ejendomstorvet hvor boligen kan annonceres. Brikk samarbejder med flere specialister indenfor salg af erhvervsejendommes.

F

Familiehandel
Familiehandel sker når der laves en handel mellem forældre, børn, bedsteforældre og børnebørn. Her er ejendommen handlet på usædvanlige markedsvilkår, hvilket vil sige at ejendommen kan være overdraget til en lavere værdi sammenlignet med ejendomsværdien, havde den været solgt under fri handel på de aktuelle markedsvilkår.

Forbeholdsskrivelse
Forbeholdsskrivelse formuleres af købers rådgiver i handlen som en del af købsaftalens betingelser. Dette sker dog kun hvis der i handlen har været forbehold for rådgiverens godkendelse af handlen og godkendelsen kan ske med enkelte forbehold. Alle forbehold skal godkendes af både køber og sælger så der kan opnås enighed om handlens betingelser. Derudover skal alle forbehold være opfyldt før handlen kan afsluttes. 

Formidlingsaftale  
Sælger du din bolig gennem en ejendomsmægler, skal der udarbejdes en formidlingsaftale. Dette er en skriftlig aftale om at ejendommen sættes til salg. Formidlingsaftalen er en skabelon lavet af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Formidlingsaftalen skal overholde følgende betingelser: 

• Aftalen skal være en skriftlig aftale. 
• Aftalen skal underskrives af begge parter. 
• Den skal indeholde oplysning om ansvarlig ejendomsmægler. 
• Der skal oplyses om vederlagets størrelse.
• Aftalen skal indeholde værdiansættelse/udbudspris.
• Identifikation af ejendommen. 
• I aftalen skal virksomhedens cvr-nummer fremgå.
• Særlige forhold vedrørende aftalen skal fremgå. 
• Rådgivning om byggeteknisk gennemgang.
• Oplysning til sælger angående huseftersynsordningen.

Formidlingsaftalen kan have sælgers ønskede varighed. Er der aftalt resultat afhængighed vederlag, og at der skal betales vederlag ved opsigelse, kan aftalen indgås for maksimalt 6 måneder og forlænges med maximalt 3 måneder.
Brikk tilbyder som en af de eneste ejendomsmæglere, at formidlingsaftalen kan opsiges fra dag til dag uden omkostninger fra sælger.

Fortrydelsesret
Som køber har man en lovmæssig ret til at fortryde sin aftale om køb af en ejendom så længe ejendommen beboes af køber eller familiemedlemmer af køber. Fortrydelsesretten er ugyldig i tilfældet af at ejendommen er en landbrugsejendom eller hvis ejendommen er på tvangsauktion eller hvis køber er bevidst om at ejendommen er på tvangsauktion. 

Forureningsskema 
Et forureningsskema er et dokument skrevet af regionen, hvori der fremgår informationer om forurening på den anførte grund eller om der er risiko for jordforurening på grunden. Skemaet er i ejendomsdatarapporten.

Forældrekøb
Udtrykket forældrekøb beskriver en handel  hvor forældre køber en ejendom med formål med at udleje det til deres børn eller omvendt. Man opfordres til at opsøge særskilt rådgivning hos en revisor da dette skattemæssigt kan gøres på forskellige måder.

Fremvisninger 
Ved en fremvisning, vil en ejendomsmægler eller sælger selv præsentere din bolig til potentielle købere der er interesseret i din bolig. Brikk tilbyder pakker hvor enten du kan fremvise din bolig eller overlade dette til en af vores lokale eksperter. Det er vigtigt din ejendom er præsentabel til hver fremvisning og åbent hus.

G 

Gennemsigtighed
Gennemsigtighed er et udtryk der beskriver når noget er transparent, let at forstå eller let at gennemskue. Dette er en essentiel service hos Brikk, hvor sælger kan følge hele forløbet på Brikks platform, Brikk Hub’en.

Grundskyld 
Grundskyld er en skat der opkræves, som alle boligejere skal betale uanset om du bor i boligen eller ej. Denne skat administreres af kommunerne.
Grundskylden er baseres på ejendommens værdi som den fremgår i den offentlige vurdering. Beregningsgrundlaget bliver fastslået hvert år som det mindste beløb af enten ejendommens seneste grundværdi eller grundværdien for foregående år med en regulering på 3-7%. I 2019 er reguleringsprocenten (også kendt som grundsskatyeloftsværdi) fastsat til 5,5%.
På kommunens hjemmeside kan promillesatsen der skal betales findes. Promillesatsen skal mindst være 16 og højst 34. Kommunerne afgør om skatten opkræves i 2 eller 4 rater og hvornår disse forfalder

Fra år 2018-2020 er der indført en midlertidig indefrysningsordning for grundskyld. Under denne periode indfryses nominelle stigninger i grunden automatisk (hvor bagatelgrænsen for indfrosne beløb er på 200 kr.). Ordningen kan ikke fravælges og beløbet forrentes derfor ikke den gældende periode. Stigningerne i grundskylden betales ved salg af ejendommen.

Gældsbrev 
Et gældsbrev er en erklæring fra debitor hvor vedkommende erkender at betale et specifik beløb til modtageren. Et gældsbrev indeholder aftaler vedrørende rentesats, afdrag m.m. Det anbefales at man får vidner til at underskrive på hvornår gældsbrevet var udformet og underskrevet. 

Gældsfaktor
En gældsfaktor er en faktor der vurderer hvordan du har gældsat dig. Når du søger et lån, bruger bankene dette til at afgøre, hvor stort et lån de er villige til at give dig. Gældsfaktoren udregnes ved at kigge på din bruttoindkomst sammenlignet med din samlede gæld. Har du for eksempel en gældsfaktor på 3, kan du have en gæld der er 3 gange så høj som dine indtægter. 

Gældsovertagelse 
Ved gældsovertagelse anbringer køber købesummen kontant i sælgers pengeinstitut, hvorefter banken sørger for at indfrie eventuel gæld i ejendommen ved at benytte det anbragte beløb.

H

Hegnsloven 
Hegnsloven er en lov der gælder når du skal til at opsætte og vedligeholde dit hegn. Den forklarer blandt andet hvad du skal gøre hvis du kommer i uenigheder med din nabo omkring jeres hegn og hvordan hegnsyn kan hjælpe jer igennem en mulig konflikt.

Husforsikring
Du sørger selv for at få en husforsikring gennem et forsikringsselskab. Det er forskelligt hvilke skader en husforsikring dækker og af denne grund er det vigtigt at du læser alle betingelserne i forsikringen. Ofte dækker en husforsikring skader der opstår i forbindelse med sne, brand, storm, frost, indbrud og pludselige vandskader.

Huseftersynsordningen 
Huseftersynsordningen omhandler reglerne for hvem der må udføre huseftersynet og hvordan der skal udarbejdes en tilstandsrapport. Det rummer også reglerne for bygningsgennemgangens udførelse og formål. Ordningen er lavet, for at sikre mod økonomiske overrasker man ikke har forudset når du køber eller sælger bolig. Den giver dig muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring.

Hæftelse
En hæftelse i en ejendom er et lån eller en sikkerhed tinglyst i ejendommen, hvilket skal overtages/aflyses i forbindelse med ejendomshandlen. 

I 

Ideel anpart
I stedet for at være opdelt i ejerlejligheder eller være en alm. 1 families villa, er der mange ejendomme der er opdelt i ideelle anparter. Sådan en opdeling sker oftest i større villaer hvor eksempelvis første sal og stueetagen er opdelt til to ejere og dermed indeholder hver sin ideelle anpart. Denne ejendomstype kaldes populært en villalejlighed.

Ingen aktivitet på boligsalget
Ofte kan det være ens manglende selvindsigt, der gør salgsprocessen langsommere. Der er flere faktorer der kan spille ind hvis der ikke er nogen aktivitet på boligsalget. Den ene kan være, at prisen er for høj. Udbudsprisen fastsættes som regel i samarbejde med ejendomsmægleren. Der er dog mange der prissætter sin bolig efter deres eget realkreditlån og ikke efter situationen på boligmarkedet og af denne grund, kan prisen ende med at være sat for højt.

Det kan også være at billederne der er taget af boligen ikke er gode/pæne nok. Som sælger er det vigtigt at gøre meget ud af billederne, hvilket indebærer oprydning og indretning af boligen inden billederne tages. En mulighed kan være, at kontakte en stylist og få gode råd inden billederne skal tages af boligen. Brikk samarbejder med landets bedste boligstylingsfirma og tilbyder gratis vurdering af din bolig så der sikres aktivitet ved dit boligsalg. Markedsføring online er også vigtigt, da 93 % af alle købere kommer fra nettet.

K

Kontantlån
Et kontantlån er et realkreditlån hvor eventuelle kurstab indregnes i renten. Dette lån adskiller sig fra et obligationslån, da denne type lån forhøjer lånets hovedstol (som er lånets kursværdi). Renten på kontantlånet fastsættes når kontantlånet udbetales eller kurssikres.

Da beløbet du normalt ville miste på kursen bliver omregnet til en renteudgift, kan du fratrække denne i skat. Dette betyder også kursgevinsten ved opsigelse af kontantlånet også er skattepligtig, hvis indfrielsen ikke sker på samme tid som dit boligsalg.

Kontantpris
Kontantpris er boligens reelle pris. I denne pris er der ikke taget højde for omkostningerne ved at lånefinansiere købet

Kontant udbetaling 
Når du skal købe et hus, skal du lægge et kontantbeløb. Du skal som regel selv kunne finansiere 5% af den samlede købesum.

Købermægler 
En købermægler, er en ejendomsmægler som repræsentere køber i bolighandlen. Købermægleren varetager samme rolle som en boligadvokat og gennemgår alle sagens dokumenter. Typisk forsøger de også at forhandle et nedslag i prisen for køber..

Køberrådgivning
For at få rådgivning om de juridiske vilkår i handlen og gennemgå købsaftalen bestemmer og forbehold, kan en køber investere i en køberrådgivning. Denne hjælper også med at tilsikre at køber gøres opmærksom på alle ejendommens forhold og handelens bilag m.m.

Købsaftale
En købsaftale regulerer vilkårene for en handel. Formålet med en købsaftale er, at der efter aftalens indgåelse ikke opstår usikkerhed om grundlaget for handlen.

Købstilbud
Når du har besluttet dig for at købe en ejendom giver du sælgeren et bud på den, dette kaldes et købstilbud. Dette bud er i de fleste tilfælde nedskrevet som en købsaftale og i tilfælde af at sælgeren skriver under, bliver det en bindende aftale.
For det meste er købstilbuddet en accept af sælgerens vilkår for handlen af boligen, dog kan du godt foreslå egne vilkår i købstilbuddet, eksempelvis ved at foreslå lavere pris. Sælgeren har ingen pligt til at tage imod et købstilbud og kan sagtens modtage flere købstilbud af gangen.  

L

Lånegrad
Som tommelfingerregel kan du låne en kontantpris der svarer til 3-3,5 gange din husstands årlige indkomst – medmindre du har anden gæld eller højt forbrug. Så køber man for eksempel en bolig som et par, og har sammenlagt en årlig indkomst på 1.000.000 kr., kan man typisk tage et boliglån på omkring 3.000.000-3.500.000 kr. Men har du en opsparing eller en friværdi kan du i din nuværende bolig, låne til en bolig med højere kontantpris end hvad tommelfingerreglen indikerer.
Som udgangspunkt skal du have en opsparing på 5% af boligprisen, som anvendes til kontant udbetaling, så det er vigtigt at du sparer op til din bolig.

Lånekvote
Lånekvoten til en ejendom er baseret på Lån-til-værdi-forholdet (LTV). LTV er procentdelen af ejendomsværdien der er pantsat. Dette er en afgørende faktor for långivere, der afgøre om et lån subsidieres. Som regel er ejerboliger kvalificeret til et lån på LTV’er på 80%, da størstedelen af långivere gerne sikrer sig, at potentielle købere er i stand til at investere minimum 20% af deres egne midler i transaktionen.

LTV udregnes ved at dividere realkredit beløbet med den nuværende værdi eller salgsprisen. 
Eksempel: antag at ejendomsværdien er 2.000.000 kr. og panten på ejendommen er 1.600.000 kr., så vil lånekvoten være svarende til 80%.

Lånemuligheder
Når du skal købe bolig findes der mange forskellige lånemuligheder til et boliglån. Valget af boliglån afhænger af hvor risikovillig du er og størrelsen på din opsparing.

Inden du vælger boliglånet er det vigtigt at du laver et budget over dine faste udgifter så du kan afgøre hvor dyrt et hus du har råd til at købe. Dette er noget din bankrådgiver kan hjælpe dig med at opstille så du kan udarbejde et realistisk rådighedsbeløb til et månedligt budget. 
Det er ligeledes vigtigt at du i denne periode sætter penge til siden til vedligeholdelse af huset, fornyelse af hårde hvidevare og tekniske installationer og mulige istandsættelses projekter. Skal du købe et hus, er et beløb på omkring 100 kr. årligt pr. m2 et realistisk udgangspunkt. 

Prisen på din kommende bolig
Størstedelen af boligkøbere låner penge til at købe deres bolig. Skal du låne 95 % af boligens kontantpris har du som tommelfingerregel råd til at købe en bolig med kontantpris på mellem 3, 4 og 5 gange din husstands årlige indkomst. Så er din husstandsindkomst 500.000 kr. kan du købe et hus på ca. 2 mio. kr. Er husstandsindkomsten 1,5 mio. kan du købe et hus til 6 mio. kr.
Denne regel gælder dog ikke, hvis du har anden gæld eller et stort forbrug.  

Forskellige typer af boliglån 
I et boliglån sammensættes lånebeløbet normalt af følgende dele:

• Et realkreditlån op til 80% af boligværdien (eller 75% hvis der er tale om et sommerhus).

Realkreditlånet er typisk den billigste form for finansiering af en bolig. Årsagen til dette er at realkreditselskabet får pant i dit hus, så de løber en mindre risiko, når de låner dig penge til dit boligkøb. Det betyder også at de kan tilbyde nogle mere favorable rentevilkår. 

• En udbetaling på minimum 5% af kontantprisen. 

• Et boliglån i banken på resterende beløb. 

De sidste 15-16% af boligens samlede pris kan du låne som boliglån i banken – dette kaldes efterfinansiering eller restfinansiering.
Et boliglån er dyrere end et realkreditlån, da banken mindre sikkerhed i boligen sammenlignet med realkreditselskabet. Retsfinansieringen kan også udarbejdes i et sælgerpantebrev, hvor lånevilkårene er skrevet i pantebrevet.

Inden du foretager nye lån skal du afgøre, hvilke af følgende muligheder du ønsker. 

• Variabel eller fast rente

Her løber du en større risiko for ubehagelige ændringer i din økonomi hvis du vælger et lån med lav eller eller variabel rente end hvis du vælger et lån med en højere, fast rente.

• Afdrag eller afdragsfrihed

Du kan vælge et afdragsfrit lån uanset om du vælger at optage et lån med fast eller variabel rente. Dette er et lån hvor du betaler renterne men ikke afdrager på selve lånet. Her er der som regel aftalt en afdragsfri periode, hvorefter du skal betale afdrag på lånet eller skal ændre lånet til et nyt afdragsfrit lån.

• Lang eller kort løbetid

Et lån vil typisk blive opkrævet på en periode mellem 10 og 30 år. Jo kortere tid lånet tilbagebetales på, jo hårdere er udgiften til gebyrer og afgifter på lånet da du har færre år at betale lønomkostningerne tilbage i. 

Du kan få hjælp af enten din bankrådgiver eller en uvildig rådgiver til beregning af den månedlige ydelse for flere forskellige lånetyper samt beregning af ydelse på lånet med variabel rente i tilfældet af renten stiger.
Da det ikke er muligt at forudse, hvilken retning renten bevæger sig, er det vigtigt at overveje, hvilken lånetyper der passer bedst til din økonomi. Der skal ligeledes være plads i dit budget til at eventuelle rentestigninger. Hver enkelt bank vil sammensætte en finansieringsløsning til dig men det kan betale sig at undersøge tilbud fra forskellige banker og realkreditselskaber da deres priser og betingelser kan være forskellige.

Gebyrer og andre omkostninger forekommer ved et boligkøb 

Udover renter og andre omkostninger til bank, realkreditselskab og staten, forekommer følgende udgifter: 

• Lånesagsgebyr til banken på mellem 2.000 og 4.000 kr. 
• Gebyr til realkreditselskabet på 2.000 kr. for behandling af tinglysningen. 
• Tinglysgebyt til staten på 1.640 kr. 
• Tinglysningsafgift til staten på 1,45% af lånet. 
• Bidrag til realkreditselskabet, som fastsættes efter størrelsen på andelen af din bolig du låner til. Dette vil altså sige at jo større en del du låner til at betale ejendommen, jo højere er bidragssatsen. 
• Kursskæring på 0,2 – 0,3 kurspoint. Dette er en engangsudgift ved et fast F1-lån, som refinansieres årligt.

Landbrugsejendom/Landejendom 
Landbrugsejendom vil være registreret med landbrugspligt og spreder sig på mere end 200.000 m2 (2 hektarer). En landejendom vil være på mindre end 200.000m2 og behøver derfor ingen landbrugspligt. 

Rådgivning er vigtig ved køb af en landbrugsejendom fordi der her skal betales en tinglysningsafgift, som er det højeste af enten købesummen eller seneste vurdering. En landbrugsejendom sælges ligeledes uden udarbejdelse af en tilstandsrapport så du skal selv foretage dig grundige byggetekniske undersøgelser før du køber.

M

Markedsføring af min bolig 
Markedsføring af din bolig er en essentiel faktor til et hurtigt boligsalg. Internettets utallige muligheder har givet ejendomsmæglere en række redskaber der gør at de kan indhente så mange potentielle køber som muligt.

Markedsføringen består typisk af følgende elementer

• Udarbejdelse af salgsmateriale og salgsopstilling  
• Annoncering online 
• Fremvisninger og åbent hus 

Ved udarbejdelse af salgsopstilling skrives der tekst, faktiske oplysninger og tages billeder samt laves plantegning til din boligannonce. Regler for hvilke information der skal indgå i salgsopstillinge, kan findes i formidlingsbekendtgørelsen. 

Salgsopstillingen skal betragtes som en skriftlig fremvisning af din bolig og et bilag til den kommende købsaftale. En god salgsopstilling indeholder en grundig tillokkende beskrivelse af ejendommen og gode professionelle billeder. 

Salgsopstillingen har primært to funktioner: 

• Den skal fremhæve boligens kvaliteter og understøtte salget
• Den skal give køber relevante, obligatoriske og aktuelle oplysninger om boligen.  

Salgsopstillingen er vigtig for køber og betragtes som en integreret del af handelsvilkårene, da køber kan forvente at få hvad vedkommende får oplyst. Alle oplysningerne i salgsopstillingen er der krav på, selv hvis dette ikke står i købsaftalen. Som sælger er det derfor vigtigt at du kontrollerer at alle oplysningerne i salgsopstillingen er korrekte, da du kan risikere at blive erstatningsansvarlig for ukorrekte og misledende oplysninger.

Langt de fleste af dem der vil købe bolig starter med en online søgning. Brikk har adgang til større portaler. Ved at vælge Brikk som din ejendomsmægler, bliver din bolig vist på blandt andet Boligsiden og Boliga og derudover køres der specielle online kampagner for netop dit hjem.

Mageskifte
Mageskifte beskriver handlingen af sælger og køber der vælger at “bytte bolig”. Da ejendomsværdien sjældent er ens, vil den ene part betale den anden værdiforskellen.

Mangler
Der er tale om mangler, når det købte ikke er tilsvarende til partnerens aftale, en given garanti eller købers rette forventninger. Er der tale om forhold, som køber burde have opdaget ved undersøgelse af ejendommen og dens oplysninger, er der ikke tale om mangel i en juridisk forstand.

Mæglersalær
Mæglersalær er et udtryk der beskriver et beløb, kunden betaler for en tjenesteydelse hos en ejendomsmægler. Brikk tilbyder landets laveste salær som starter fra kr. 12.500 inkl. moms.

Nye skatteregler
Når du køber ny ejerbolig skal du følge følgende 5 trin: 

1. Efter du har underskrevet og modtaget skødet til din ejendom, er du som boligejer forpligtet til at registrere og indberette dette til Skattestyrelsen. 
2. I forbindelse med et boligkøb skal du ændre din forskudsopgørelse på følgende måde: Registrere din nye ejendom, indskrive dine renteudgifter forbundet med dit boliglån, så du får fradraget gennem året.
3. Flytter du mere end 12 km væk fra dit arbejde kan du ansøge om at få kørselsfradrag. Dette kan have indflydelse på din forskudsopgørelse.
4. Når din nye bolig er registreret på din forskudsopgørelse, betaler du automatisk ejendomsværdiskat igennem din personskat. Beregningen af din ejendomsværdiskat kan du se på din årsopgørelse.
5. Du skal betale grundskyld til din kommune (se afsnittet Grundskyld). Kommunen bliver automatisk informeret om din nye bolig. Du vil få tilsendt et girokort af kommunen, hvor du kan se det endelige beløb du skal betale i grundskyld. Du kan finde din kommunes grundsskyldssatser på www.borger.dk.  
7. Nederst på din årsopgørelse vil du kunne se din aktuelle ejendomsvurdering. Alternativt, kan du også slå den op www.vurdering.skat.dk.

Hvis du køber bolig med en ægtefælle eller andre, opdeles ejendomsværdiskatten ved at i indskriver jeres andel af renterne på forskudsopgørelsen. 

Grundskyld (ejendomsskat) er en skat af din grundværdi, som du betaler til kommunen gennem et girokort to gange om året. Grundværdien beskriver værdien af grunden i en ubebygget stand. 

Ejendomsværdiskat er en skat af din ejendomsværdi der udbetales til staten. Ejendomsværdien beskriver værdien af den faste ejendom med grund og bygninger – dette gælder dog ikke andelsboliger. 
Ejendomsværdiskatten skal betales fra indflytningsdagen (som skal indskrives på din forskudsopgørelse) til udflytningsdagen. Skatten indregnes i dit skattekort så du betaler over trækprocenten. Er du selvstændig, får du tilsendt et girokort.

O

Offentlig ejendomsværdi 
Den offentlige ejendomsværdi bliver beregnet af SKAT i oktober måned. Til udregningen af denne, bruges oplysninger om ejendommen i henhold til de offentlige registre. 

Oplysningspligt 
Som sælger har man en loyal oplysningspligt om ejendommens forhold. Dette vil sige, at alle de forhold om eventuelle mangler og fejl ved ejendommen som sælgeren er bevidst om, skal oplyses til køberen.

Overtagelsesdato 
Overtagelsesdagen er den fastsatte dato som fremgår i købsaftalen, hvor køberen overtager ejendommen.

P 

Pantebreve 
Et pantebrev repræsenterer en sikkerhed i ejendommen for et lån, der er taget af ejendommens ejer.

Pristjek 
Et pristjek af en bolig er en gennemgang af områdets senest oplyste kvadratmeterpriser sammenlignet med de offentligt tilgængelige oplysninger, der er om selve boligens beliggenhed og størrelse. Du kan få et online pristjek på brikk.dk

R

Refusionsopgørelse
En refusionsopgørelse indeholder fordelingen af ejendommens udgifter, som bliver fordelt mellem sælgeren og køberen efter overtagelsesdagen.

Reklamation 
Sælgeren har et ansvar, når det kommer til skjulte mangler og fejl. Perioden er på 10 år og derefter kan sælgeren altså ikke mødes med mangelsindsigelser. Hvis køberen vil gøre sælgeren ansvarlig for de mangler der kan være, skal køberen reklamere inden rimelig tid.

Restgæld 
Restgæld er beløbet du skylder på et boliglån.

Realkreditlån
Et realkreditlån er den billigste ledige lånemulighed. Dette lån må maksimalt udgøre 80% af købesummen til en helårsbolig og 75-60% til et fritidshus.

S

Sagskoordinatorer
En sagskoordinator er en der organiserer og strukturerer opgaverne i forbindelse med dit salg, såsom at sørge for at indhente lovpligtige dokumenter, annoncere dem på boligsider samt udarbejde købsaftale og eftersagsbehandling.

Salgsforløb
Et salgsforløb består af 3 overordnede faser: 

1. Vurdering

Det første der kommer til at ske under et salgsforløb er et vurderingsmøde med en ejendomsmægler.  Her vil ejendomsmægleren og du som køber danne en formidlingsaftale og et salgsbudget, hvor du vil se dit provenu fra salget baseret på vurderingsprisen.

2. Salg opstart og markedsføring

Under denne fase vil ejendomsmægleren sende en fotograf hjem til sælgeren som tager fotos og laver plantegning til brug for salgsopstilling og markedsføring. Dernæst udarbejdes ligeledes en tilstandsrapport, el-eftersynsrapport og et energimærke, hvis det ikke er en lejlighed der skal sælges. Herefter fremvises boligen til køberne.

3. Købsaftale og eftersagsbehandling

Når køberen er fundet udarbejdes købsaftalen som underskrives af både sælger og køber. Typisk vil køberen have et advokatforbehold, hvor deres juridiske rådgiver gennemgår dokumenterne i forbindelse med købsaftalen. Skulle der opstå nogle spørgsmål fra rådgiveren, vil vores mægler håndtere, besvare og afklare evt. forbehold.

Køberen betaler første del af købesummen (udbetalingen) hos mægleren, hvorefter køberen vælger finansieringsform samt sikrer bankgaranti for den resterende del af beløbet. Herefter bliver dit pengeinstitut notificeret og går i gang med at indfri din gæld i ejendommen (medmindre køberen ved aftale overtager gælden). 

Salgsvurdering
Ved en salgsvurdering tilbyder Brikks lokale eksperter at hjælpe dig med at etablere prisen på din bolig som en gratis og uforpligtende service. Dette er ofte afgørende for, om sælger vælger at sælge sin bolig eller ej. Den mulige pris vurderes på baggrund af størrelsen på boligen, indretningen, boligtype, beliggenhed og stand. For at kunne beregne en præcis vurdering på udbudsprisen, skal vores mægler bruge dokumenter såsom BBR-ejermeddelelse og kontrolkoden til realkreditlånet.

Samejeoverenskomst
En samejekontrakt udarbejdes, hvis man er flere som køber den samme ejendom og gerne vil garantere betingelserne for evt. fordeling af købesummen ved salg eller overordnede betingelser for gensalg, skulle man som samlevende skilles eller en part gå bort.

Skifteretsattest 
Udarbejdes i tilfældet af at man som ejer skulle gå bort. Her bliver der fastsat hvem der overtager boligen og dermed har juridisk ret til ejendommen herefter. 

Skødeskrivning 
Skødeskrivning er en udarbejdelse af et skøde hvori der indgår en tilpasning af handlens købesum og overtagelsesdag. Efter udarbejdelsen skal skødet underskrives af begge parter med Nem-ID da tinglysningen af skødet sker digitalt. Herefter vil tinglysningsretten gennemgå skødets bestemmelser og godkende det. 

Sælgerens ansvar
Som sælger af en ejendom har man pligt til at opfylde kravet om “sælgerens loyale oplysningspligt”. Dette vil sige, at sælger er forpligtet til at oplyse alle de informationer om ejendommen som kan have indflydelse på køberens beslutning om, hvorvidt vedkommende vil købe boligen. Sælger er ligeledes ansvarlig, hvis han har givet en garanti eller urigtige oplysninger.

Sælgerpantebrev 
Et sælgerpantebrev er et lånebevis, som giver udlåner et bevis på hvad der er pantsat. I forbindelse med boligkøb er banken typisk udlåneren og stiller pant til boligen. Det vil altså sige, at banken har pant i en del af din bolig. Sælgerpantebreve skal ifølge loven tinglyses, så de offentligt bliver registreret i tingbogen.

T

Testamente
For et par der flytter sammen er det værd at overveje at oprette et testamente. Et testamente sikrer den længstlevende arver mest muligt, hvis det uventede skulle ske at én går bort. Hvis man har børn, betyder dette at i første omgang at børnene kun arver deres tvangsarv og den længstlevende vil så arve resten af formuen.

Tilstandsrapport
En tilstandsrapport beskriver en boligs tilstand i forhold til andre boliger af samme alder og type. I forbindelse med salg af bolig, kan sælgeren vælge at få udarbejdet en tilstandsrapport, hvilket er en skriftlig vurdering af boligens tilstand. Selvom en tilstandsrapport ikke er lovpligtig, kommer den i de fleste tilfælde både køberen og sælgeren til gavn i handlen. Især sælger, da sælger her vil blive fritaget for sit 10 årige ansvar for fejl og mangler.

Tinglysning
Tinglysning er domstolens offentliggørelse af forskellige rettigheder. Det er et bindende (juridisk) udsagn. I forhold til boligsalg kan et realkreditlån altså være tinglyst, hvilket vil sige at lånet er bindende. 

Tingbogsattest
En tingbogsattest er en udskrift af det, der er registreret på boligen i tingbogen. Attesten indeholder også datoen for hvornår den er udskrevet samt oplysningerne om, hvad der er tinglyst på boligen pr. den dato.

Tinglysningsafgift
Regler vedrørende tinglysningsafgift fremgår af tinglysningsafgiftsloven. SKAT har lavet en tinglysningsafgift vejledning som er tilgængelig påwww.skat.dk 

Tinglysningsfuldmagt 
Hvis du eksempelvis ønsker at en advokat skal være i stand til at underskrive tinglysningsdokumenter på dine vegne, skal du bruge en fuldmagt. Der findes både digitale fuldmagter som kan oprettes direkte på www.tinglysning.dk og papirfuldmagter der skal udfyldes og underskrives. Tinglysningsretten anbefaler at gøre brug af de digitale fuldmagter.

Tvangsauktion 
Hvis ikke du betaler renter/afdrag i tide, kan der følge store konsekvenser. Den kreditor der har lånt dig penge med sikkerhed i din bolig, kan få sat boligen til salg på tvangsauktion i fogedretten med henblik på at få sine penge igen. SKAT er i stand til at gøre det samme, hvis du ikke betaler ejendomsskatterne.

U

Udlejning
For flere boligejere er det et godt alternativ til salg at udleje sin bolig. På den måde kan man se markedet/boligsituationen an.
Man kan via. sider som Boligportalen udleje sin bolig. Ligeledes kan du udleje enkelte dele, såsom et værelse. Det foregår ved at du opretter en udlejeannonce og ved hjælp af søgekriterier er det muligt at komme i kontakt med præcis de boligsøgende som matcher dine ønsker.

V

Vurdering
En vurdering er en fastsættelse af den økonomiske værdi af din bolig. Her kan Brikk’s ejendomsmæglere vurdere din bolig gratis og uforpligtende. Der foretages en beregning af værdien basere på størrelsen, indretningen og stand af din bolig 

Værdiansættelse 
Værdiansættelsen er et grundlag for prisniveauet som kan forventes ved salg af en virksomhed. Den kan have relevans for virksomheden i mange situationer. Udover et slag kan der være andre årsager der gør at der er behov for at kende værdien af en virksomhed.

Hvis er der behov for en kapitaltilførsel skal en uvildig part vurdere og fastsætte hvad virksomheden er værd inden der ansøges om et lån hos virksomhedens bank. Skulle det ske, at der er uoverensstemmelser i ejerkredsen, hvor selskabets aktionæroverenskomst er fastlagt, kan der være tale om en udtræden af ejerkredsen. I denne forbindelse skal den udtrædelsen have sin andel udbetalt til en bestemt markedspris.

Æ

Ægtepagt
Når man indgår en ægtepagt som køber kan man selv bestemme fordelingen af hvem der skal have hvad i tilfældet af at ægteskabet skulle blive opløst.  

Ø

Økonomisk rådgiving 
I forbindelse med boligkøb opfordres køber altid at søge økonomisk rådgivning i forbindelse med handlen. Oftest vil den økonomiske rådgivning blive ydet af ens pengeinstitut. Det er dog også muligt at få en uvildig økonomisk rådgiver i sin handel, som giver køber en guide til at træffe de mest fordelagtige valg i forbindelse med finansieringen.

Å

Åbne huse 
Generelt ved et åbent hus, vil ejendomsmægleren være klar til at fremvise din bolig for potentielle købere, der overvejer at købe din bolig. Disse købere besøger din bolig uanmeldt på en bestemt dato, på et planlagt tidspunkt. Her har de muligheden for at stille en masse spørgsmål vedrørende boligen til ejendomsmægleren.
Du kan læse mere om hvordan du afholder det perfekte åbne hus arrangement på Brikk Bloggen: https://www.brikk.dk/gode-raad-til-afholdelse-af-det-perfekte-aabne-hus-bolig/